林國雄：房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）的探討模式
來源：www.beiwo888.cn 時間：2005-12-08
高壇重逢知己，業(yè)界再奏強音。被譽為“中國地產(chǎn)財智超級盛宴”的2005年第二屆中國地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主流峰會于11月30日在珠海市隆重召開。搜房網(wǎng)對此次大會進(jìn)行了全程報道。
加拿大亞太國際集團(tuán)董事局主席林國雄：
我是華僑，看中國的大陸的經(jīng)濟(jì)有兩個問題，第一是銀行的不良資產(chǎn)比率比較高，達(dá)到了80％以上，有多少萬億的不良資產(chǎn)，其中大部分是房地產(chǎn)的。第二個問題是中國經(jīng)濟(jì)的出口是很好的，經(jīng)長增長、GDP增長達(dá)到8％以上是很好的，但是股市很差的。股市在1100點左右，從幾年的2200多點下跌了60％。中國經(jīng)濟(jì)面臨兩個大的問題，我提一個方案，可以解決這些問題。這個方法就是在國內(nèi)搞房產(chǎn)基金就是REITS，為什么這么講？我可以跟大家分享一下，在加拿大的經(jīng)驗。房地產(chǎn)基金，在加拿大是一個以外誕生的，不是設(shè)計出來的。
在1990年初，當(dāng)時，很多的投資基金是開放式的，他們可以投資股票，加拿大的基金有投資股票的，也有投資房地產(chǎn)，有一些是可以贖回的。九十年代，加拿大的房地產(chǎn)基金出現(xiàn)了很大的問題，投資者原來是購買房地產(chǎn)基金的，本來是可以贖回的。地產(chǎn)一下跌，房地產(chǎn)就無法賣出去，就無法贖回，如果可以賣出去，價格就下跌了一半，虧損就很大。所以對加拿大的經(jīng)濟(jì)就帶來了震撼。加拿大政府就在想如何解決這個問題，最后想的辦法就是跟美國學(xué)習(xí)，將原來不流通的房地產(chǎn)基金上市，在股票市場進(jìn)行掛牌買賣，等于股票一樣，這樣方法一出來后，就解決了當(dāng)時的危機。
大約在91、92年左右，距今已經(jīng)有10多年，這種模式差不多取代了股票市場。現(xiàn)在的加拿大沒有人投資股票，一定要將股票包裝成房地產(chǎn)類的股票才有人購買。為什么投資者想購買這樣的股票。房地產(chǎn)基金最大的特點就是，法律規(guī)定這家房地產(chǎn)基金所有賺到的資金起碼90％要派給股東的，這與一般的房地產(chǎn)公司是不同的。國內(nèi)現(xiàn)在有1200家公司，有多少家公司是分紅利給大家的，很少的。但是法律規(guī)定房地產(chǎn)基金要將利潤的90％派給大家的，這樣大家就喜歡。
房地產(chǎn)基金的管理層和擁有者是分開的，管理基金的人是專業(yè)的管理團(tuán)隊，不是大股東，上市公司是有大股東的，他們是控制董事局的，有的時候大股東要挪用公司的資金，但是房地產(chǎn)的基金管理的隊伍事沒有公司的股份的，他們是純粹的專業(yè)管理團(tuán)隊，所以管理是有透明度的，所以投資者對房地產(chǎn)的基金是特別喜歡的。
例如說，加拿大去年平均的分紅率是8％，100加元投入房地產(chǎn)基金，一年內(nèi)可以拿回8元分紅。分紅這么多，還有一個原因，就是稅務(wù)的優(yōu)惠。因為房地產(chǎn)基金是不可以保留自己的資金，所以在法律上來說是不用納稅的。觀念是這樣的，基金不是公司，賺錢是給投資者的，所以不需要交納稅務(wù)的，所以法律規(guī)定基金只要將專區(qū)的90％利潤分給股東，就不需要交稅。同樣一個作房地產(chǎn)的公司，賺取100元要給中央政府交納33元的稅務(wù)，在加拿大也要加納55元，但是對房地產(chǎn)基金不用交納稅，前提條件就是將90％的利潤分給股東，而且管理團(tuán)隊要透明，而且要將賺得的利潤90％分給股東，所以發(fā)展到現(xiàn)在，房地產(chǎn)基金在加拿大已經(jīng)發(fā)展到了已經(jīng)不是房地產(chǎn)才做的信托基金。
如果一個漢堡包公司要想融資，在股市是無法融資的，就要將漢堡包公司變成一個漢堡包地產(chǎn)公司才可以融資，而且公司要有一個固定的現(xiàn)金流，投資者購買一個產(chǎn)品，希望每一年100元投資進(jìn)去，可以拿回108元，這就要求企業(yè)必須有固定的現(xiàn)金流。房地產(chǎn)行業(yè)就有這樣的特點，因為他們銷售產(chǎn)品可以回收資金。例如購物中心租賃鋪位可以有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，還有酒店也可以有固定的現(xiàn)金流。寫字樓也可以達(dá)到固定的現(xiàn)金流，他們可以和客戶簽訂五至十年的租賃協(xié)議，只要你有固定的現(xiàn)金流就可以做房地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)基金在國外，尤其是加拿大、澳大利亞是非常流行的，發(fā)展到現(xiàn)在，在這些先進(jìn)的國家，基本上所有的購物中心和寫字樓都給這些房地產(chǎn)基金購買光了，因為投資者對這些產(chǎn)品太歡迎了。所以全社會的資金都放在房地產(chǎn)基金里面了，如果在中國大陸，有房地產(chǎn)基金的化，投資者就會購買的，如果房地產(chǎn)基金在股票市場上市，就可以拉升股市的問題，現(xiàn)在的股市存在很多的問題，例如大股東挪用資金，不派紅，但這些房地產(chǎn)基金是不允許的。
大家看一下數(shù)據(jù)，現(xiàn)在國民存入銀行里面的有13萬億的人民幣，在股票市場里面投入了1萬多億元，這就是說，平均來講，1個中國人有1萬元，其中9000是放在銀行，1000元是放在股市的。這就說明投資者對股票市場是沒有信心的，寧愿將資金放在銀行，也不進(jìn)行投資。如果房地產(chǎn)信托基金出臺的話，可以講1萬元中的1000千元放在房地產(chǎn)信托基金里面，這就等于現(xiàn)在所有的股票市場的資金的總和。房地產(chǎn)信托基金也可以解決房地產(chǎn)市場的不良資產(chǎn)，為什么有這么多的不良資產(chǎn)，這是因為發(fā)展商沒有融資的渠道，我們在加拿大發(fā)展一個商鋪，自有資金只有有50％，向銀行貸款50％就可以了。現(xiàn)在國內(nèi)的發(fā)展商100元的項目，自有資金只有5—10元，其他的都是向銀行借的，沒有融資的渠道，都是貸款。你發(fā)展一個項目，項目是很大的，如果你自有資金有就沒有問題，不成功的話，這些資金是貸款的，就變成了不良資產(chǎn)，問題就大了。項目失敗后，因后要收回去這個項目，就變成了不良資產(chǎn)。所以發(fā)展商的風(fēng)險由銀行來負(fù)擔(dān)了。
銀行一年收取的利息只有10％左右，所以收益和風(fēng)險是不成比例的，如果銀行將發(fā)展商的項目收回來，就成了不良資產(chǎn)。反之房地產(chǎn)基金出現(xiàn)了，就會出現(xiàn)更多的融資的渠道，減少不良資產(chǎn)。
例如家樂福需要一個項目，開發(fā)商就要購買土地，進(jìn)行拆遷，要進(jìn)行樓盤的建造，這些都是有風(fēng)險的，你的資金從哪里來。如果有房地產(chǎn)基金的話，你跟房地產(chǎn)基金管理公司談這個項目，告訴他們家樂福已經(jīng)跟發(fā)展商簽約了，他希望在廣州某個地區(qū)，例如天河搞一個50萬平方米的大賣場，愿意出的租金是多少，可以簽約多少年的租約。房地產(chǎn)基金評估后，認(rèn)為風(fēng)險是可以接受的，就將這個項目購買下來，先給你一些基金，這些基金不是借給你的，而是給你的。因為我們要跟您簽約，你的房屋蓋好以后，要賣給我的，我們是來收購你的商場的，條件是我們支付建造的資金，你可以拿一部分的資金發(fā)展這個項目，如果發(fā)展得不成功，沒有問題。因為這部分資金是我們給你的，我們也要承擔(dān)風(fēng)險的。
所以房地產(chǎn)基金對中國大陸的房地產(chǎn)會起很大的作用，多了一個融資的渠道。融資并不是貸款，我們是購買過來的，融資的額度是多少？額度是非常驚人的，我們粗略的計算過，在中國大陸大概有一萬億元左右，這等于國內(nèi)股票市場融資的總額。在香港發(fā)行A股、H股和紅籌股的總額大概也就是一萬億元。今天的香港已經(jīng)有了房地產(chǎn)信托基金，就是領(lǐng)匯基金，他們的融資額度是200億元，但是排隊購買基金的資金是3000億元，一個項目融資的額度達(dá)到了3000億元。所以在香港房地產(chǎn)基金是有足夠的能力，在幾年內(nèi)將國內(nèi)基本上所有的購物商場、酒店、寫字樓都購買去的。我說的這一點，很多認(rèn)為是不太可能的。這個情況在加拿大和澳大利亞已經(jīng)是現(xiàn)實的情況，所以從發(fā)展商的角度來講，除了向銀行貸款外，還可以向房地產(chǎn)基金融資。
我希望在國內(nèi)也很快的推出房地產(chǎn)基金，跟以前國內(nèi)公司的A股、H股一樣可以在國內(nèi)上市，所以在這方面進(jìn)行合資的話，我希望將來可以過來跟各位進(jìn)行交流。謝謝大家！
(xintuo摘自《房地產(chǎn)門戶－搜房網(wǎng)》)