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林國(guó)雄:房地產(chǎn)信托投資基金(REITS)的探討模式

來(lái)源:www.beiwo888.cn 時(shí)間:2005-12-08

 
    高壇重逢知己,業(yè)界再奏強(qiáng)音。被譽(yù)為“中國(guó)地產(chǎn)財(cái)智超級(jí)盛宴”的2005年第二屆中國(guó)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主流峰會(huì)于11月30日在珠海市隆重召開。搜房網(wǎng)對(duì)此次大會(huì)進(jìn)行了全程報(bào)道。

加拿大亞太國(guó)際集團(tuán)董事局主席林國(guó)雄:

    我是華僑,看中國(guó)的大陸的經(jīng)濟(jì)有兩個(gè)問(wèn)題,第一是銀行的不良資產(chǎn)比率比較高,達(dá)到了80%以上,有多少萬(wàn)億的不良資產(chǎn),其中大部分是房地產(chǎn)的。第二個(gè)問(wèn)題是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的出口是很好的,經(jīng)長(zhǎng)增長(zhǎng)、GDP增長(zhǎng)達(dá)到8%以上是很好的,但是股市很差的。股市在1100點(diǎn)左右,從幾年的2200多點(diǎn)下跌了60%。中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨兩個(gè)大的問(wèn)題,我提一個(gè)方案,可以解決這些問(wèn)題。這個(gè)方法就是在國(guó)內(nèi)搞房產(chǎn)基金就是REITS,為什么這么講?我可以跟大家分享一下,在加拿大的經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)基金,在加拿大是一個(gè)以外誕生的,不是設(shè)計(jì)出來(lái)的。

    在1990年初,當(dāng)時(shí),很多的投資基金是開放式的,他們可以投資股票,加拿大的基金有投資股票的,也有投資房地產(chǎn),有一些是可以贖回的。九十年代,加拿大的房地產(chǎn)基金出現(xiàn)了很大的問(wèn)題,投資者原來(lái)是購(gòu)買房地產(chǎn)基金的,本來(lái)是可以贖回的。地產(chǎn)一下跌,房地產(chǎn)就無(wú)法賣出去,就無(wú)法贖回,如果可以賣出去,價(jià)格就下跌了一半,虧損就很大。所以對(duì)加拿大的經(jīng)濟(jì)就帶來(lái)了震撼。加拿大政府就在想如何解決這個(gè)問(wèn)題,最后想的辦法就是跟美國(guó)學(xué)習(xí),將原來(lái)不流通的房地產(chǎn)基金上市,在股票市場(chǎng)進(jìn)行掛牌買賣,等于股票一樣,這樣方法一出來(lái)后,就解決了當(dāng)時(shí)的危機(jī)。

    大約在91、92年左右,距今已經(jīng)有10多年,這種模式差不多取代了股票市場(chǎng)。現(xiàn)在的加拿大沒(méi)有人投資股票,一定要將股票包裝成房地產(chǎn)類的股票才有人購(gòu)買。為什么投資者想購(gòu)買這樣的股票。房地產(chǎn)基金最大的特點(diǎn)就是,法律規(guī)定這家房地產(chǎn)基金所有賺到的資金起碼90%要派給股東的,這與一般的房地產(chǎn)公司是不同的。國(guó)內(nèi)現(xiàn)在有1200家公司,有多少家公司是分紅利給大家的,很少的。但是法律規(guī)定房地產(chǎn)基金要將利潤(rùn)的90%派給大家的,這樣大家就喜歡。

    房地產(chǎn)基金的管理層和擁有者是分開的,管理基金的人是專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì),不是大股東,上市公司是有大股東的,他們是控制董事局的,有的時(shí)候大股東要挪用公司的資金,但是房地產(chǎn)的基金管理的隊(duì)伍事沒(méi)有公司的股份的,他們是純粹的專業(yè)管理團(tuán)隊(duì),所以管理是有透明度的,所以投資者對(duì)房地產(chǎn)的基金是特別喜歡的。

    例如說(shuō),加拿大去年平均的分紅率是8%,100加元投入房地產(chǎn)基金,一年內(nèi)可以拿回8元分紅。分紅這么多,還有一個(gè)原因,就是稅務(wù)的優(yōu)惠。因?yàn)榉康禺a(chǎn)基金是不可以保留自己的資金,所以在法律上來(lái)說(shuō)是不用納稅的。觀念是這樣的,基金不是公司,賺錢是給投資者的,所以不需要交納稅務(wù)的,所以法律規(guī)定基金只要將專區(qū)的90%利潤(rùn)分給股東,就不需要交稅。同樣一個(gè)作房地產(chǎn)的公司,賺取100元要給中央政府交納33元的稅務(wù),在加拿大也要加納55元,但是對(duì)房地產(chǎn)基金不用交納稅,前提條件就是將90%的利潤(rùn)分給股東,而且管理團(tuán)隊(duì)要透明,而且要將賺得的利潤(rùn)90%分給股東,所以發(fā)展到現(xiàn)在,房地產(chǎn)基金在加拿大已經(jīng)發(fā)展到了已經(jīng)不是房地產(chǎn)才做的信托基金。

    如果一個(gè)漢堡包公司要想融資,在股市是無(wú)法融資的,就要將漢堡包公司變成一個(gè)漢堡包地產(chǎn)公司才可以融資,而且公司要有一個(gè)固定的現(xiàn)金流,投資者購(gòu)買一個(gè)產(chǎn)品,希望每一年100元投資進(jìn)去,可以拿回108元,這就要求企業(yè)必須有固定的現(xiàn)金流。房地產(chǎn)行業(yè)就有這樣的特點(diǎn),因?yàn)樗麄冧N售產(chǎn)品可以回收資金。例如購(gòu)物中心租賃鋪位可以有穩(wěn)定的現(xiàn)金流,還有酒店也可以有固定的現(xiàn)金流。寫字樓也可以達(dá)到固定的現(xiàn)金流,他們可以和客戶簽訂五至十年的租賃協(xié)議,只要你有固定的現(xiàn)金流就可以做房地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)基金在國(guó)外,尤其是加拿大、澳大利亞是非常流行的,發(fā)展到現(xiàn)在,在這些先進(jìn)的國(guó)家,基本上所有的購(gòu)物中心和寫字樓都給這些房地產(chǎn)基金購(gòu)買光了,因?yàn)橥顿Y者對(duì)這些產(chǎn)品太歡迎了。所以全社會(huì)的資金都放在房地產(chǎn)基金里面了,如果在中國(guó)大陸,有房地產(chǎn)基金的化,投資者就會(huì)購(gòu)買的,如果房地產(chǎn)基金在股票市場(chǎng)上市,就可以拉升股市的問(wèn)題,現(xiàn)在的股市存在很多的問(wèn)題,例如大股東挪用資金,不派紅,但這些房地產(chǎn)基金是不允許的。

    大家看一下數(shù)據(jù),現(xiàn)在國(guó)民存入銀行里面的有13萬(wàn)億的人民幣,在股票市場(chǎng)里面投入了1萬(wàn)多億元,這就是說(shuō),平均來(lái)講,1個(gè)中國(guó)人有1萬(wàn)元,其中9000是放在銀行,1000元是放在股市的。這就說(shuō)明投資者對(duì)股票市場(chǎng)是沒(méi)有信心的,寧愿將資金放在銀行,也不進(jìn)行投資。如果房地產(chǎn)信托基金出臺(tái)的話,可以講1萬(wàn)元中的1000千元放在房地產(chǎn)信托基金里面,這就等于現(xiàn)在所有的股票市場(chǎng)的資金的總和。房地產(chǎn)信托基金也可以解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的不良資產(chǎn),為什么有這么多的不良資產(chǎn),這是因?yàn)榘l(fā)展商沒(méi)有融資的渠道,我們?cè)诩幽么蟀l(fā)展一個(gè)商鋪,自有資金只有有50%,向銀行貸款50%就可以了?,F(xiàn)在國(guó)內(nèi)的發(fā)展商100元的項(xiàng)目,自有資金只有5—10元,其他的都是向銀行借的,沒(méi)有融資的渠道,都是貸款。你發(fā)展一個(gè)項(xiàng)目,項(xiàng)目是很大的,如果你自有資金有就沒(méi)有問(wèn)題,不成功的話,這些資金是貸款的,就變成了不良資產(chǎn),問(wèn)題就大了。項(xiàng)目失敗后,因后要收回去這個(gè)項(xiàng)目,就變成了不良資產(chǎn)。所以發(fā)展商的風(fēng)險(xiǎn)由銀行來(lái)負(fù)擔(dān)了。

    銀行一年收取的利息只有10%左右,所以收益和風(fēng)險(xiǎn)是不成比例的,如果銀行將發(fā)展商的項(xiàng)目收回來(lái),就成了不良資產(chǎn)。反之房地產(chǎn)基金出現(xiàn)了,就會(huì)出現(xiàn)更多的融資的渠道,減少不良資產(chǎn)。

    例如家樂(lè)福需要一個(gè)項(xiàng)目,開發(fā)商就要購(gòu)買土地,進(jìn)行拆遷,要進(jìn)行樓盤的建造,這些都是有風(fēng)險(xiǎn)的,你的資金從哪里來(lái)。如果有房地產(chǎn)基金的話,你跟房地產(chǎn)基金管理公司談這個(gè)項(xiàng)目,告訴他們家樂(lè)福已經(jīng)跟發(fā)展商簽約了,他希望在廣州某個(gè)地區(qū),例如天河搞一個(gè)50萬(wàn)平方米的大賣場(chǎng),愿意出的租金是多少,可以簽約多少年的租約。房地產(chǎn)基金評(píng)估后,認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)是可以接受的,就將這個(gè)項(xiàng)目購(gòu)買下來(lái),先給你一些基金,這些基金不是借給你的,而是給你的。因?yàn)槲覀円灱s,你的房屋蓋好以后,要賣給我的,我們是來(lái)收購(gòu)你的商場(chǎng)的,條件是我們支付建造的資金,你可以拿一部分的資金發(fā)展這個(gè)項(xiàng)目,如果發(fā)展得不成功,沒(méi)有問(wèn)題。因?yàn)檫@部分資金是我們給你的,我們也要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的。

    所以房地產(chǎn)基金對(duì)中國(guó)大陸的房地產(chǎn)會(huì)起很大的作用,多了一個(gè)融資的渠道。融資并不是貸款,我們是購(gòu)買過(guò)來(lái)的,融資的額度是多少?額度是非常驚人的,我們粗略的計(jì)算過(guò),在中國(guó)大陸大概有一萬(wàn)億元左右,這等于國(guó)內(nèi)股票市場(chǎng)融資的總額。在香港發(fā)行A股、H股和紅籌股的總額大概也就是一萬(wàn)億元。今天的香港已經(jīng)有了房地產(chǎn)信托基金,就是領(lǐng)匯基金,他們的融資額度是200億元,但是排隊(duì)購(gòu)買基金的資金是3000億元,一個(gè)項(xiàng)目融資的額度達(dá)到了3000億元。所以在香港房地產(chǎn)基金是有足夠的能力,在幾年內(nèi)將國(guó)內(nèi)基本上所有的購(gòu)物商場(chǎng)、酒店、寫字樓都購(gòu)買去的。我說(shuō)的這一點(diǎn),很多認(rèn)為是不太可能的。這個(gè)情況在加拿大和澳大利亞已經(jīng)是現(xiàn)實(shí)的情況,所以從發(fā)展商的角度來(lái)講,除了向銀行貸款外,還可以向房地產(chǎn)基金融資。

    我希望在國(guó)內(nèi)也很快的推出房地產(chǎn)基金,跟以前國(guó)內(nèi)公司的A股、H股一樣可以在國(guó)內(nèi)上市,所以在這方面進(jìn)行合資的話,我希望將來(lái)可以過(guò)來(lái)跟各位進(jìn)行交流。謝謝大家! 
 
(xintuo摘自《房地產(chǎn)門戶-搜房網(wǎng)》)


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