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    高壇重逢知己，業(yè)界再奏強(qiáng)音。被譽(yù)為“中國(guó)地產(chǎn)財(cái)智超級(jí)盛宴”的2005年第二屆中國(guó)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主流峰會(huì)于11月30日在珠海市隆重召開。搜房網(wǎng)對(duì)此次大會(huì)進(jìn)行了全程報(bào)道。

加拿大亞太國(guó)際集團(tuán)董事局主席林國(guó)雄：

    我是華僑，看中國(guó)的大陸的經(jīng)濟(jì)有兩個(gè)問(wèn)題，第一是銀行的不良資產(chǎn)比率比較高，達(dá)到了80％以上，有多少萬(wàn)億的不良資產(chǎn)，其中大部分是房地產(chǎn)的。第二個(gè)問(wèn)題是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的出口是很好的，經(jīng)長(zhǎng)增長(zhǎng)、GDP增長(zhǎng)達(dá)到8％以上是很好的，但是股市很差的。股市在1100點(diǎn)左右，從幾年的2200多點(diǎn)下跌了60％。中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨兩個(gè)大的問(wèn)題，我提一個(gè)方案，可以解決這些問(wèn)題。這個(gè)方法就是在國(guó)內(nèi)搞房產(chǎn)基金就是REITS，為什么這么講？我可以跟大家分享一下，在加拿大的經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)基金，在加拿大是一個(gè)以外誕生的，不是設(shè)計(jì)出來(lái)的。

    在1990年初，當(dāng)時(shí)，很多的投資基金是開放式的，他們可以投資股票，加拿大的基金有投資股票的，也有投資房地產(chǎn)，有一些是可以贖回的。九十年代，加拿大的房地產(chǎn)基金出現(xiàn)了很大的問(wèn)題，投資者原來(lái)是購(gòu)買房地產(chǎn)基金的，本來(lái)是可以贖回的。地產(chǎn)一下跌，房地產(chǎn)就無(wú)法賣出去，就無(wú)法贖回，如果可以賣出去，價(jià)格就下跌了一半，虧損就很大。所以對(duì)加拿大的經(jīng)濟(jì)就帶來(lái)了震撼。加拿大政府就在想如何解決這個(gè)問(wèn)題，最后想的辦法就是跟美國(guó)學(xué)習(xí)，將原來(lái)不流通的房地產(chǎn)基金上市，在股票市場(chǎng)進(jìn)行掛牌買賣，等于股票一樣，這樣方法一出來(lái)后，就解決了當(dāng)時(shí)的危機(jī)。

    大約在91、92年左右，距今已經(jīng)有10多年，這種模式差不多取代了股票市場(chǎng)。現(xiàn)在的加拿大沒(méi)有人投資股票，一定要將股票包裝成房地產(chǎn)類的股票才有人購(gòu)買。為什么投資者想購(gòu)買這樣的股票。房地產(chǎn)基金最大的特點(diǎn)就是，法律規(guī)定這家房地產(chǎn)基金所有賺到的資金起碼90％要派給股東的，這與一般的房地產(chǎn)公司是不同的。國(guó)內(nèi)現(xiàn)在有1200家公司，有多少家公司是分紅利給大家的，很少的。但是法律規(guī)定房地產(chǎn)基金要將利潤(rùn)的90％派給大家的，這樣大家就喜歡。

    房地產(chǎn)基金的管理層和擁有者是分開的，管理基金的人是專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，不是大股東，上市公司是有大股東的，他們是控制董事局的，有的時(shí)候大股東要挪用公司的資金，但是房地產(chǎn)的基金管理的隊(duì)伍事沒(méi)有公司的股份的，他們是純粹的專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，所以管理是有透明度的，所以投資者對(duì)房地產(chǎn)的基金是特別喜歡的。

    例如說(shuō)，加拿大去年平均的分紅率是8％，100加元投入房地產(chǎn)基金，一年內(nèi)可以拿回8元分紅。分紅這么多，還有一個(gè)原因，就是稅務(wù)的優(yōu)惠。因?yàn)榉康禺a(chǎn)基金是不可以保留自己的資金，所以在法律上來(lái)說(shuō)是不用納稅的。觀念是這樣的，基金不是公司，賺錢是給投資者的，所以不需要交納稅務(wù)的，所以法律規(guī)定基金只要將專區(qū)的90％利潤(rùn)分給股東，就不需要交稅。同樣一個(gè)作房地產(chǎn)的公司，賺取100元要給中央政府交納33元的稅務(wù)，在加拿大也要加納55元，但是對(duì)房地產(chǎn)基金不用交納稅，前提條件就是將90％的利潤(rùn)分給股東，而且管理團(tuán)隊(duì)要透明，而且要將賺得的利潤(rùn)90％分給股東，所以發(fā)展到現(xiàn)在，房地產(chǎn)基金在加拿大已經(jīng)發(fā)展到了已經(jīng)不是房地產(chǎn)才做的信托基金。

    如果一個(gè)漢堡包公司要想融資，在股市是無(wú)法融資的，就要將漢堡包公司變成一個(gè)漢堡包地產(chǎn)公司才可以融資，而且公司要有一個(gè)固定的現(xiàn)金流，投資者購(gòu)買一個(gè)產(chǎn)品，希望每一年100元投資進(jìn)去，可以拿回108元，這就要求企業(yè)必須有固定的現(xiàn)金流。房地產(chǎn)行業(yè)就有這樣的特點(diǎn)，因?yàn)樗麄冧N售產(chǎn)品可以回收資金。例如購(gòu)物中心租賃鋪位可以有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，還有酒店也可以有固定的現(xiàn)金流。寫字樓也可以達(dá)到固定的現(xiàn)金流，他們可以和客戶簽訂五至十年的租賃協(xié)議，只要你有固定的現(xiàn)金流就可以做房地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)基金在國(guó)外，尤其是加拿大、澳大利亞是非常流行的，發(fā)展到現(xiàn)在，在這些先進(jìn)的國(guó)家，基本上所有的購(gòu)物中心和寫字樓都給這些房地產(chǎn)基金購(gòu)買光了，因?yàn)橥顿Y者對(duì)這些產(chǎn)品太歡迎了。所以全社會(huì)的資金都放在房地產(chǎn)基金里面了，如果在中國(guó)大陸，有房地產(chǎn)基金的化，投資者就會(huì)購(gòu)買的，如果房地產(chǎn)基金在股票市場(chǎng)上市，就可以拉升股市的問(wèn)題，現(xiàn)在的股市存在很多的問(wèn)題，例如大股東挪用資金，不派紅，但這些房地產(chǎn)基金是不允許的。

    大家看一下數(shù)據(jù)，現(xiàn)在國(guó)民存入銀行里面的有13萬(wàn)億的人民幣，在股票市場(chǎng)里面投入了1萬(wàn)多億元，這就是說(shuō)，平均來(lái)講，1個(gè)中國(guó)人有1萬(wàn)元，其中9000是放在銀行，1000元是放在股市的。這就說(shuō)明投資者對(duì)股票市場(chǎng)是沒(méi)有信心的，寧愿將資金放在銀行，也不進(jìn)行投資。如果房地產(chǎn)信托基金出臺(tái)的話，可以講1萬(wàn)元中的1000千元放在房地產(chǎn)信托基金里面，這就等于現(xiàn)在所有的股票市場(chǎng)的資金的總和。房地產(chǎn)信托基金也可以解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的不良資產(chǎn)，為什么有這么多的不良資產(chǎn)，這是因?yàn)榘l(fā)展商沒(méi)有融資的渠道，我們?cè)诩幽么蟀l(fā)展一個(gè)商鋪，自有資金只有有50％，向銀行貸款50％就可以了?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)的發(fā)展商100元的項(xiàng)目，自有資金只有5—10元，其他的都是向銀行借的，沒(méi)有融資的渠道，都是貸款。你發(fā)展一個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目是很大的，如果你自有資金有就沒(méi)有問(wèn)題，不成功的話，這些資金是貸款的，就變成了不良資產(chǎn)，問(wèn)題就大了。項(xiàng)目失敗后，因后要收回去這個(gè)項(xiàng)目，就變成了不良資產(chǎn)。所以發(fā)展商的風(fēng)險(xiǎn)由銀行來(lái)負(fù)擔(dān)了。

    銀行一年收取的利息只有10％左右，所以收益和風(fēng)險(xiǎn)是不成比例的，如果銀行將發(fā)展商的項(xiàng)目收回來(lái)，就成了不良資產(chǎn)。反之房地產(chǎn)基金出現(xiàn)了，就會(huì)出現(xiàn)更多的融資的渠道，減少不良資產(chǎn)。

    例如家樂(lè)福需要一個(gè)項(xiàng)目，開發(fā)商就要購(gòu)買土地，進(jìn)行拆遷，要進(jìn)行樓盤的建造，這些都是有風(fēng)險(xiǎn)的，你的資金從哪里來(lái)。如果有房地產(chǎn)基金的話，你跟房地產(chǎn)基金管理公司談這個(gè)項(xiàng)目，告訴他們家樂(lè)福已經(jīng)跟發(fā)展商簽約了，他希望在廣州某個(gè)地區(qū)，例如天河搞一個(gè)50萬(wàn)平方米的大賣場(chǎng)，愿意出的租金是多少，可以簽約多少年的租約。房地產(chǎn)基金評(píng)估后，認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)是可以接受的，就將這個(gè)項(xiàng)目購(gòu)買下來(lái)，先給你一些基金，這些基金不是借給你的，而是給你的。因?yàn)槲覀円灱s，你的房屋蓋好以后，要賣給我的，我們是來(lái)收購(gòu)你的商場(chǎng)的，條件是我們支付建造的資金，你可以拿一部分的資金發(fā)展這個(gè)項(xiàng)目，如果發(fā)展得不成功，沒(méi)有問(wèn)題。因?yàn)檫@部分資金是我們給你的，我們也要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的。

    所以房地產(chǎn)基金對(duì)中國(guó)大陸的房地產(chǎn)會(huì)起很大的作用，多了一個(gè)融資的渠道。融資并不是貸款，我們是購(gòu)買過(guò)來(lái)的，融資的額度是多少？額度是非常驚人的，我們粗略的計(jì)算過(guò)，在中國(guó)大陸大概有一萬(wàn)億元左右，這等于國(guó)內(nèi)股票市場(chǎng)融資的總額。在香港發(fā)行A股、H股和紅籌股的總額大概也就是一萬(wàn)億元。今天的香港已經(jīng)有了房地產(chǎn)信托基金，就是領(lǐng)匯基金，他們的融資額度是200億元，但是排隊(duì)購(gòu)買基金的資金是3000億元，一個(gè)項(xiàng)目融資的額度達(dá)到了3000億元。所以在香港房地產(chǎn)基金是有足夠的能力，在幾年內(nèi)將國(guó)內(nèi)基本上所有的購(gòu)物商場(chǎng)、酒店、寫字樓都購(gòu)買去的。我說(shuō)的這一點(diǎn)，很多認(rèn)為是不太可能的。這個(gè)情況在加拿大和澳大利亞已經(jīng)是現(xiàn)實(shí)的情況，所以從發(fā)展商的角度來(lái)講，除了向銀行貸款外，還可以向房地產(chǎn)基金融資。

    我希望在國(guó)內(nèi)也很快的推出房地產(chǎn)基金，跟以前國(guó)內(nèi)公司的A股、H股一樣可以在國(guó)內(nèi)上市，所以在這方面進(jìn)行合資的話，我希望將來(lái)可以過(guò)來(lái)跟各位進(jìn)行交流。謝謝大家！